İnsanları Tutan Şey Maaş Değil: Gensler'in Şehir Araştırması Ofislere Ne Söylüyor?

Gensler Research Institute her yıl dünyanın nabzını tutar. 2025 City Pulse raporu bu kez 65 şehirden 33.000 kişiyle konuşmuş ve ortaya çok çarpıcı bir tablo çıkmış: insanlar bir şehre taşınma kararını somut nedenlerle alır — güvenlik, yaşam maliyeti, iş olanakları. Ama o şehirde kalma kararını çok daha farklı şeyler belirler. Aidiyet duygusu, gurur, evinde hissetmek, sıkılmamak.

152 faktör analiz edilmiş, regresyon modelleri kurulmuş. En güçlü beş etken şunlar çıkmış: şehirde sıkılmamak, şehri ev gibi hissetmek, şehriyle gurur duymak, yaşlanmak için iyi bir yer görmek ve aidiyet duygusunun zamanla güçlenmesi. Maaş yok. Sağlık sigortası yok. Güvenlik yok. Bunlar insanı getirir — ama tutmaz.

Bunu okuyunca aklıma hemen ofisler geldi.

İstanbul Tablosu: Şehir Çekiyor Ama Tutamıyor

Raporda İstanbul'un verileri dikkat çekici. Sakinlerin yalnızca %60'ı İstanbul'dan memnun — bu oran 65 şehir arasında oldukça düşük bir sıralamaya denk geliyor. Daha çarpıcı olan şu: katılımcıların %48'i şehri terk etmeyi düşünüyor. Araştırmanın en yüksek oranlarından biri bu.

Neden? Rapor net konuşuyor. Yaşam maliyeti artıyor, trafik kötüleşiyor, güvenlik algısı zayıflıyor. Bunlar şehre çeken faktörlerin tam tersi yönde ilerlediğinde, insanlar önce zihinlerinde ayrılıyor, sonra fiilen.

Ama burada ilginç bir paradoks var. İstanbul'un kültürel canlılık skoru %70 — bu güçlü bir rakam. Şehir hâlâ çekiyor, hâlâ büyülüyor. Ama pratik sorunlar bu çekimin önüne geçiyor.

Şehirden Ofise: Aynı Denklem

Şimdi bu bulguyu bir şirketin gözünden okuyun.

Bir çalışan yeni bir işe başlarken somut kriterlerle karar verir: maaş, lokasyon, yan haklar, kariyer fırsatı. Tıpkı insanların bir şehre taşınırken güvenlik ve yaşam maliyetine bakması gibi. Bu faktörler işe alımı belirler.

Ama çalışanı tutmak bambaşka bir meseledir. Gensler'in şehirler için bulduğu şeyi ofislere uyarladığınızda tablo şöyle şekilleniyor: çalışan ofiste sıkılıyor mu? Orada kendini evinde hissediyor mu? Şirketiyle gurur duyuyor mu? Zamanla aidiyet duygusu güçleniyor mu?

Bu soruların cevabı "evet" ise, o çalışan kalır. "Hayır" ise, zam bile tutmaya yetmeyebilir.

Ofis Ortamının Bu Denklemdeki Rolü

İşte tam bu noktada ofis tasarımı ve ortamı kritik bir araç haline geliyor. Çünkü aidiyet duygusu soyut bir kavram gibi görünse de fiziksel mekânla doğrudan ilişkili.

İnsanlar sabah kalktığında gitmek istedikleri bir ofis, orada gördükleri insanları görmekten mutlu oldukları bir ortam, evden daha rahat hissettikleri bir alan — bunlar aidiyeti inşa eden unsurlardır. Bir kahve köşesi, akustik bir odacık, güneş ışığı alan bir çalışma alanı, tanıdık yüzlerle dolan bir mutfak. Küçük görünür, ama birikirler.

Gensler'in şehirler için söylediği şeyi ofisler için de söylemek mümkün: insanı çekmek için temel ihtiyaçları karşıla, ama tutmak için duygusal bağ kur.

İstanbul'daki Şirketler İçin Ne Anlam İfade Ediyor?

İstanbul'da faaliyet gösteren bir şirket için bu tablo çift taraflı bir baskı anlamına geliyor. Bir yanda şehrin kendi yarattığı yorgunluk: trafik, artan yaşam maliyeti, ulaşım stresi. Çalışanlar şehirden bunalmış halde ofise geliyor. Öte yanda ise ofis ortamının bunu telafi etme ya da derinleştirme kapasitesi.

Yanlış kurgulanmış bir ofis bu yorgunluğu katlar. Doğru kurgulanmış bir ofis ise tam tersini yapar — şehrin getirdiği stresi kapıda bıraktıran, insanın kendini yeniden topladığı bir alan haline gelir. Ve çalışan, bir süre sonra fark etmeden, o ofise ait hissetmeye başlar.

Gensler'in verisi bunu net biçimde ortaya koyuyor: insanları tutan şey maaş değil, aidiyet. Şehirlerde de geçerli, ofislerde de.

Kaynak: Gensler Research Institute, City Pulse 2025: The Magnetic City. 65 şehirden 33.000 kentli sakinle gerçekleştirilen panel tabanlı anket çalışması, Temmuz–Kasım 2024.